OSB’lerde kiralar uçtu

TSKB Gayrimenkul Değerleme, gerçek bölümün atardamarları ortasında bulunan, sanayi açısından yüksek hareketliliğe sahip 18 vilayetteki 31 organize sanayi bölgesinde (OSB) kira artışlarını araştırdı. Son yıllarda sanayi yapılarına yönelik talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya nazaran, bu gelişmenin hem arsa satış kıymetlerini hem de fabrika kira kıymetlerini etkilediği tabir edildi. Yıllık kira artışlarında Adana yüzde 189’luk artışla birinci sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 artış oranıyla ikinci, Manisa ise yüzde 175’lik dilimde üçüncü oldu. Denizli yüzde 81 ile en düşük kira artış oranına sahip kent olurken, 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 olarak gerçekleşti.

“ADANA, İZMİR VE MANİSA’DA LOJİSTİK AVANTAJ”

Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte hudutlu fabrika arzı ve talep artışının değerli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlemlenen kıymetli orandaki artış nedeniyle baz tesirinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin çoklukla mal sahipleri tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlanabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreciyle birlikte öncelikle Marmara Bölgesi’nde görülen talep artışı, 2021 yılı prestijiyle öteki bölgelere kıyasla bu bölgede fiyatları daha çok artırdı. Bu durumun, kira seviyesi en yüksek OSB’lerin bu bölgemizde bulunmasının esas sebebi olduğunu söyleyebiliriz. Adana, İzmir ve Manisa’nın ise sahip olduğu lojistik avantaj doğrultusunda daha yüksek talep aldığını ve başka OSB’lerin bulunduğu vilayetlerden olumlu ayrıştığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az gerçekleştiği vilayet yüzde 81 oranla Denizli olurken, yüzde 189’luk artışla ise Adana en fazla artışın yaşandığı bölge olarak dikkat çekiyor.” diye konuştu.

“ARSA KIYMET ARTIŞI YÜZDE 117”

Gayrimenkulün pazar bedelinin yatırımın bir yıllık kira kıymetine bölünmesiyle geri dönüş mühletinin hesaplanabildiğini açıklayan Maya, OSB’lerde ortalama geri dönüş mühletinin 2022 yılındaki ortalama kıymeti olan 16,6 yıldan, 2023 yılında 18 yıla ulaştığına işaret etti.

İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar ve endüstriyel yapılara artan taleplerin geri dönüş müddetlerinde artışa yol açtığını belirten Maya, şunları kaydetti: “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş müddetleri 14,5-17,5 yıl aralığında iken Karadeniz hariç öteki bölgelerde geri dönüş müddetlerinin 17-21 yıl aralığında değiştiği görünüyor. Arsa bedellerinin doluluk oranının yüksek olması ise hudutlu arsa arzı ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa kıymet artışlarında İzmir, Manisa üzere vilayetlerde talep artışı en kıymetli itici güç olurken, Kayseri ve Adana’da baz pahaların düşük olmasının da güçlü artış oranlarında tesiri bulunuyor. Piyasası daha oturmuş olan ve yüksek satış ünite bedellerine sahip olan İstanbul ile yakın etrafında ise ortalamanın kısmen altında artış oranları gözlemleniyor. Arsa kıymet artışı ile kira paha artışının uyumlu olmasını piyasanın sağlıklı ilerlediğine yönelik bir işaret olarak da kıymetlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa kıymet artışına baktığımızda yüzde 117’lik bir ortalama görüyoruz. Yıllık arsa kıymet artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana ön plana çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde bir artış gerçekleştiği de dikkat çekiyor.”

İZMİR’DE TALEBE BAĞLI KİRA ARTIŞLARI SÜRÜYOR

Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin de yüksek olduğunu söz eden Maya, öbür yandan düşük doluluk oranlarının direkt talep olmadığının bir göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni gelişme alanları açılan yahut yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun görülebildiğine değinen Maya, “Çalışmaya bahis OSB’lerin 8’i haricinde tamamında doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde yer alıyor. Doluluk oranının yüksek olması, gelecek devirlerde alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira bedellerinin üst taraflı artışını destekleyebilecek. Başka yandan, İzmir örneğinde doluluk oranlarının düşük olmasına rağmen gözlemlenen güçlü kira artışı, bölgeye talebin artış gösterdiğinin en bariz göstergelerinden biri. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı süratle artarak 14’e ulaşmakla birlikte, doluluk oranlarının öbür bölgelere kıyasla kısmen düşük olduğu dikkat çekiyor. Bölgedeki başka vilayetlerdeki yüksek doluluk oranları ile birlikte daha düşük kira bedellerine sahip olması, bölgeyi olumlu etkileyebilir. Bu sayede kapasitenin yanlışsız bir biçimde idaresi de değer kazanıyor.” diye konuştu.

OSB’lerde yıllık ortalama kira artışı (yüzde)

İstanbul-125

Kocael- 82

Bursa- 99

Sakarya-105

Tekirdağ-109

Samsun-82

İzmir -176

Antalya- 82

Afyonkarahisar- 96

Denizli- 81

Manisa- 175

Ankara- 120

Kayseri- 128

Konya- 88

Eskişehir- 92

Malatya- 86

Gaziantep- 86

Adana- 189

OSB’lerde ortalama geri dönüş müddeti (yıl)

İstanbul – 17,50

Kocaeli- 15,50

Bursa- 15,00

Sakarya – 17,50

Tekirdağ- 14,50

Samsun- 16,00

İzmir -20,00

Antalya -19,00

Afyonkarahisar -19,00

Denizli -21,00

Manisa -19,50

Ankara -19,00

Kayseri -19,00

Konya -19,00

Eskişehir -21,00

Malatya -17,00

Gaziantep -17,00

Adana -17,00

OSB’lerde yıllık ortalama arsa bedel artışı (yüzde)

İstanbul – 99

Kocaeli – 90

Bursa – 99

Sakarya- 114

Tekirdağ -115

Samsun – 97

İzmir – 130

Antalya – 139

Afyonkarahisar- 110

Denizli – 80

Manisa – 139

Ankara – 122

Kayseri – 191

Konya – 114

Eskişehir – 100

Malatya – 81

Gaziantep – 91

Adana -197

patronlardunyasi.com